German – Vivir de Rentas
@germanjv
Activo hace 6 mesesRespuestas de foro creadas
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¡Hola Laura!
Tienes mucho contenido gratuito en YouTube. Yo tengo un vídeo en el que explico cómo calcular la rentabilidad de una vivienda para alquiler, por ejemplo.
Como bien dices, lo de valorar bien una vivienda es muy relativo. Creo que lo importante es ver si realmente es o no una oportunidad PARA TÍ. Algo que puede encajarte a ti, puede no encajarme a mi. Eso es lo realmente importante, saber qué buscas. Todo esto en YouTube encontrarás muchos vídeos que podrán ayudarte de forma gratuita, y si quieres ir más allá, luego buscar alguna formación más completa en la que aprenderás eso y muchas cosas más.
Un abrazo!
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Hola! vaya, cuantas preguntas jeje… Si te apetece escríbeme un email y te cuento con detalle todo 🙂
Sobre tu duda más inmobiliaria, yo no tengo viviendas en esas zonas que comentas. Dicho esto, si que he invertido mucho en zonas con un perfil más obrero, aunque últimamente estoy virando a mejores zonas para hacer todavía más pasiva la inversión (mejor perfil de inquilinos, menos problemas, etc), y a cambio, estoy potenciando más mi negocio de flipping houses (comprar-reformar-vender) que es donde los dolores de cabeza y problemas realmente me resultan más rentables.
En la membresía encontrarás todo perfil de inversores, un 5-10% tienen +10 viviendas y quizás un 20-30% no han hecho ninguna o 1 inversión. Y en cuanto a los activos, la mayoría de inversores en España y también en nuestro Club invierten en zonas de mayor rentabilidad, por lo que huyen del lujo. Pero sin duda hay inversores invirtiendo y operando grandes activos de +1 MM€ dentro de Zona3.
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¡Hola Nando!
Vaya por delante que no soy experto en Madrid, por lo que te responderé con criterios que te valdrán tanto para Madrid como para cualquier ciudad.
En general, lo primero que debes preguntarte es el objetivo que persigues. Si por ejemplo buscas maximizar tu rentabilidad, aún asumiendo más trabajo y riesgo, te recomendaría buscar zonas más alejadas del centro. El importe del alquiler no tiene una correlación al 100% con el importe de la vivienda, por lo que viviendas económicas suelen ser más rentables (en porcentaje), de ahí que prefiramos invertir en peores zonas, aunque sin pasarse de frenada, ya que las zonas más marginales aunque puedan ser muy rentables, no te interesarán por los problemas en los que te podrías meter por el perfil de inquilinos. Entendiendo esto, debes buscar el equilibrio que a ti te compense. Hay quien prefiere, sabiendo esto, invertir en buenas zonas buscando más la potencial revalorización a futuro, y no tanto la rentabilidad de hoy en día.
En cuanto a la hipoteca, hoy en día te diría que te decantes por hipotecas mixtas, en las que encontrarás 2% y algo más durante 5-10 años, y como sabrás, si en el futuro las condiciones del mercado mejoran (algo altamente probable), siempre podrás hacer una novación y actualizar dicha hipoteca a las condiciones de ese momento futuro. En general, eso sí, yo prefiero fijas, ya que veo la inversión inmobiliaria con una visión empresarial, y de este modo una de las variable que no controlas la eliminas de golpe.
un abrazo.
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Hola @urizen!
A tu pregunta, sin duda a tu dinero le sacarás más rentabilidad sacando hipoteca, y cuanto mayor sea más rentabilidad al dinero que tú realmente inviertes.
Es muy sencillo, si consigues rentabilidad al 7-12% (según tu habilidad, contactos y el perfil de vivienda con sus correspondientes dolores de cabeza en los que te quieras meter) y alguien te deja el dinero para financiar eso al 3-4% (tipos fijos actuales), se ve claramente que del dinero que tu pones sacas ese 7-12%, y además, del que no pones te llevas un buen pellizco ya que el banco con ese 3-4% «se conforma».
Esto se mide con el ROCE, que es la rentabilidad real del dinero que pones, y que fácilmente se va al 20% en situaciones de este tipo.
Ahora bien, aquí habría que tener en cuenta tu situación, objetivos más a medio y largo placo, capacidad de seguir endeudándote si quieres seguir creciendo vía financiación, etc. Con toda esta información, podríamos valorar qué te conviene más a ti (y por supuesto, que tu puedas dormir tranquilo con deuda). La deuda conlleva mayor riesgo, lógicamente esa mayor rentabilidad no es gratis, y para ello habría que filtrar muy bien a los inquilinos, hacer seguro de impagos, etc y con estas medidas ese mayor riesgo disminuiría considerablemente.
Pero sin duda, a tu pregunta, con financiación la rentabilidad es muy superior.
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Abusa abusa…
En primer lugar, ya sabes que no soy fiscalista.. dicho esto, vaya por delante que hoy en día las sociedades patrimoniales como tal hoy ya no existen. Se consideran estas, como bien dices, sociedades que no tienen actividad (con personal contratado etc), sino que se usan para gestionar patrimonio.
En cuanto a tus dudas:
1. Entiendo que puedes delegar la gestión (algo recomendable a menos que te dediques profesionalmente a ello) y en ese caso, intuyo que podría considerarse una sociedad patrimonial a las que haces referencia. Pero como digo, hablo por sentido común y te recomiendo que lo consultes con un fiscalista para estar 100% seguro.
2. No. Se hace a precio de mercado y debes tributar por la diferencia. Antes de aportar viviendas a una sociedad, es conveniente hacer muy bien los números. Yo lo he valorado en alguna ocasión y lo he descartado por ello.
3. Lo desconozco. No te sabría responder a esta pregunta.
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jajaja me gusta, preguntas directas 🙂
No es una zona que yo trabaje, aunque tengo buenos contactos por la zona.
Así de entradas te recomendaría a Angel (Sunsol) o a Espetany, con ambos tengo buena relación y me consta que son grandes profesionales. Si les dices de mi parte y compras algo, seguro que te invitan a comer jaja
Te dejo su instagram donde podrás localizarles:
https://www.instagram.com/espetany/
https://www.instagram.com/angelsunsol/ -
Sin duda hay mercado en España que están en una situación similar a lo que podríamos definir como burbuja, especialmente en zonas «calientes» por el sector turístico.
Mi recomendación si quieres dedicarte a ese sector sería doble:
1. Analiza y selecciona una zona donde la demanda de alquiler sea la mayor parte del año. Hay zonas turísticas en España donde la demanda se limita mucho a julio y agosto, por lo que la rentabilidad global no es tan buena.
2.Haz bien los números, incluyendo gastos de agencia y portales. Luego incluye la fiscalidad y analiza si te compensa frente al alquiler tradicional, donde hay bonificaciones fiscales para incentivar que las viviendas se destinen a ficho fin.
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Estupendo! vamos con ello. Respondo a continuación a tus preguntas:
1. Si me sigues sabrás que yo estoy muy activo ahora mismo en el mercado. Sin duda esos miedos actuales están ahí y lo que hago es exigir un margen adicional de seguridad a mis inversiones. Esos miedos también estuvieron hace 1 año, y el anterior….si hubiese parado entonces no se la de buenas operaciones que me hubiese perdido! Así que, con prudencia y calculando todos los escenarios, mi plan sería seguir en el mercado.
2. Pues habría que analizar el caso. Principalmente como sabes ese es el límite (aunque hay bancos más laxos hasta el 40%), habría que mirar si esas hipotecas se pueden alargar o incluso argumentar los ingresos de alquileres para que las cuotas no sean tan altas.
3. Hasta los 75 años es habitual. En tu caso necesitarás avalista u otro titular más joven para conseguir hipotecas a tanto plazo.
4. Sin duda es una operativa muy habitual para los que estáis en Madrid. Yo lo que haría si esa es tu decisión, sería buscar un socio fiable. Algún Personal Shopper que trabaje en la zona y que se pueda encargar de todo para que tu no tengas que preocuparte.
¡Un abrazo!
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woow! pues así de entrada, y sin pensar mucho te diría de repetir la jugada si encuentras producto para ello.
Yo me dedico en especial dentro del sector inmobiliario a reformar y vender viviendas, así que tu proyecto me parece muy interesante.
Mi respuesta va por lo de que «te va la marcha», algo que comparto, aunque por supuesto, me sentaría analizar bien los números y ver si potencialmente sería viable repetir la jugada.
Un abrazo y encantado de poder echar un vistazo a esos números con más detalle para poderte dar mi opinión más formada 🙂
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Efectivamente en función del tipo de reforma realizada, podrá ser deducida o no. Básicamente aquí hay que determinar si se trata de una conservación o de una ampliación o mejora.
Des de una perspectiva fiscal, la normativa del IRPF distingue entre gastos de reparación y conservación y gastos de ampliación o mejora en relación con los gastos incurridos en los bienes inmuebles.
De acuerdo con la letra a) del artículo 13 del Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante, RIPF), tendrán la consideración
de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su
obtención, dentro de los que se incluyen los gastos de reparación y conservación, que dicho artículo define como “Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones” y “Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros”, añadiendo que no serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora.A veces hay gastos que resulta difícil enmarcar en una clasificación u otra, aunque esa sería la regla general.
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Hola Laura, es difícil (prácticamente imposible) anticipar lo que pueda ocurrir en el futuro en cuanto a materiales de construcción.
Por si te sirve, en mi caso estamos ahora justo comprando varios terrenos para la construcción de casas y los precios que hemos calculado ya han sido con previsión de incluso alguna potencial subida adicional (espero que no la haya, pero los números siempre hay que hacerlos contando con escenarios algo adversos).
Por lo que comentas, tu caso no sería una inversión, sino una vivienda para tu propio uso, por lo que personalmente analizaría el proyecto por su coste actual total (y trataría de pactar un precio cerrado en cuanto a costes, sin asumir riesgos a potenciales subidas futuras) y me aislaría de una potencial subida o bajada futura que, por lo menos yo, soy incapaz de predecir.
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